Thủ tục sang tên Sổ đỏ (Hướng dẫn chi tiết nhất)

Khi chuyển nhượng, tặng hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đăng ký thay đổi (sang tên Sổ đỏ). Để giúp mọi người tự thực hiện thủ tục đổi tên, Eqhomes.vn tổng hợp các quy định về thủ tục sang tên Sổ đỏ năm 2020. 

1. Sang tên Sổ đỏ là gì?

Sang tên Sổ đỏ là cách gọi để chỉ việc đăng ký những thay đổi trong chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế nhà đất. Việc đăng ký thay đổi được thể hiện rõ trong Giấy chứng nhận, cụ thể:

Khoản 1, Điều 20 Thông tư 23/2014 / TT-BTNMT quy định trang 3 và trang 4 của giấy chứng nhận được sử dụng để chứng nhận thay đổi trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản Gắn liền với đất.

Do đó, sang tên sổ đỏ về cơ bản là thủ tục đăng ký thay đổi khi chuyển nhượng, cho tặng hoặc thừa kế quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Sau đó, người được chuyển nhượng (người mua), người cho tặng, người thừa kế sẽ được nêu tên trong Giấy chứng nhận.

2. Bắt buộc phả sang tên Sổ đỏ

Khoản 1, Điều 95 của Luật Đất đai 2013 quy định:

"Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất thực hiện theo các yêu cầu của chủ sở hữu".

Theo khoản 4, Điều 95 của Luật đất đai năm 2013, việc đăng ký thay đổi được thực hiện trong trường hợp Giấy chứng nhận đã được cấp mà thực hiện quyền chuyển nhượng, cho tặng hoặc thừa kế quyền sử dụng đất,...

Theo đó, khi chuyển nhượng, cho tặng hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, phải đăng ký biến động (phải sang tên sổ đỏ)

Thời hạn đăng ký biến động:

Theo khoản 6, Điều 95 của Luật đất đai 2013, trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hoặc cho tặng có hiệu lực, các thay đổi phải được đăng ký.

Riêng đối với các trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, thời gian đăng ký thay đổi được tính kể từ ngày quyền sử dụng đất được kế thừa hoàn toàn.

Do đó, nếu quá 30 ngày kể từ ngày chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Hoặc kể từ ngày phân chia quyền sử dụng đất như một tài sản thừa kế trong trường hợp thừa kế mà không đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính.

3. Điều kiện sang tên Sổ đỏ

3.1. Điều kiện của người bán hoặc cho tặng

Khoản 1, Điều 188 của Luật Đất đai 2013 quy định rằng khi người sử dụng đất chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Thông thường sang tên khi thực hiện quyền chuyển nhượng, cho tặng hoặc thừa kế chỉ cần đáp ứng tất cả 04 điều kiện trên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, các điều kiện khác phải được đáp ứng, như: Người nhận chuyển nhượng không bị cấm chuyển nhượng hoặc cho tặng theo quy định tại Điều 191 của Luật Đất đai 2013; Chuyển nhượng, tặng cho có điều kiện theo Điều 192 của Luật Đất đai.

3.2. Điều kiện người mua, tặng cho

Điều 191 của Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp không được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, bao gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng, cơ sở tôn giáo, người Việt cư trú ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng. Đất đai trong trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trồng lúa, đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch. Sử dụng đất được phê duyệt bởi một cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Các hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp không được chuyển nhượng hoặc nhận quyền sử dụng đất để canh tác lúa.

- Các hộ gia đình và cá nhân không được phép chuyển nhượng hoặc nhận quyền sử dụng đất thổ cư hoặc đất nông nghiệp trong các khu vực rừng phòng hộ, các khu vực được bảo vệ nghiêm ngặt hoặc các khu vực phục hồi sinh thái của rừng đặc dụng, nếu không sống trong các khu vực rùng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

Do đó. người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được thuộc một trong bốn trường hợp trên để nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho.

4. Hồ sơ và thủ tục đổi tên Sổ đỏ

Thủ tục chuyển nhượng hoặc quyên góp bao gồm 03 bước chính như sau: Công chứng hoặc xác thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho. Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Gửi đơn đăng ký biến động. Cụ thể:

4.1. Hợp đồng công chứng

* Tài liệu cần chuẩn bị

Căn cứ vào Điều 40 của Luật Công chứng 2014. Các bên cần chuẩn bị các tài liệu sau:

Người bán, người tặng cho

- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).

- Chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả hai vợ chồng).

- Sổ hộ khẩu.

- Giấy đăng ký kết hôn

- Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay cho người khác).

Bên mua, bên nhận tặng cho

- Chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả hai vợ chồng).

- Sổ hổ khẩu.

- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

- Phiếu yêu cầu công chứng (do bên mua chuẩn bị) nhưng có thể do 2 bên thỏa thuận.

- Các bên có thể chuẩn bị hợp đồng trước.

*Công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng

4.2. Kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ sang tên

* Người khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Thuế thu nhập cá nhân

- Người bán khai nộp khi chuyển nhượng
- Người nhận tặng cho khai, nộp khi tặng cho

- Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua thay mặt cho người bán, ngày thứ 10 kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp tờ khai thuế.

- Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đồng thời thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

Lệ phí trước bạ

- Người mua khai nộp khi chuyển nhượng

- Người nhận tặng cho khai, nộp khi tặng cho

- Thời hạn nộp hồ sơ kê khai lệ phí cũng giống như thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

Phí thẩm định hộ sơ

- Người mua khai nộp khi chuyển nhượng

- Người nhận tặng cho khai, nộp khi tặng cho

Lưu ý:

- Các bên được phép thỏa thuận về người nộp.

- Trong trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vẫn phải nộp tờ khai thuế và lệ phí.

* Nộp hồ sơ

Bước 1: Nộp hồ sơ

- Thành phần hồ sơ:

Trong trường hợp chuyển nhượng mà các bên đã thỏa thuận rằng người mua là người nộp thuế thay mặt cho người bán. Phải nộp hồ sơ khai thuế và lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất. Bao gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số09 / DK.

+ Hợp đồng chuyển nhượng, cho tặng.

+ Giấy chứng nhận gốc được cấp.

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. được lập theo Mẫu số 03 / Bất động sản-TNCN.

+ Tài liệu làm cơ sở để xác định miễn thuế (nếu có).

+ Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01.

+ Bằng chứng đủ điều kiện để được miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

- Nơi nộp:

+ Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị trấn, thành phố tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp cho Ủy ban nhân dân xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu cần.

Bước 2: Nhận và giải quyết

- Sau khi nhận được hồ sơ. cơ quan đăng ký đất đai chi nhánh huyện sẽ gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

- Nhận được thông báo thanh toán (thuế, phí). Sau đó thanh toán theo thông báo.

- Cơ quan đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng hoặc tặng cho trong sổ địa chính và ghi nhận trong giấy chứng nhận.

Bước 3: Trả lại kết quả

* Thời gian xử lý: Theo khoản 40, Điều 2 Nghị định 01/2017 / ND-CP. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn hợp lệ. Không quá 20 ngày đối với miền núi, đảo, vùng sâu, vùng sâu vùng xa. và vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Khoảng thời gian trên không bao gồm thời gian ngày nghỉ, ngày lễ, ...

5. Chi phí sang tên sổ đỏ

* Đây là chi phí theo quy định của pháp luật. Không bao gồm chi phí thuê người để thực hiện thủ tục sang tên. Nghĩa vụ tài chính được xác định bởi cơ quan thuế. Người dân trả theo thông báo của cơ quan thuế, cụ thể:

5.1. Phí công chứng

- Các trường hợp áp dụng:

Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất.

- Căn cứ tính phí công chứng:

+ Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở).

Theo khoản a1, điểm a, khoản 2, điều 4 của Thông tư 257/2016/TT-BTC. Phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

+ Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà và tài sản gắn liền với đất khác. Cơ sở để tính toán công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất và giá trị nhà, công trình trên đất liền.

5.2. Thuế thu nhập cá nhân

* Trường hợp áp dụng

Khi chuyển nhượng, cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất.

* Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng. Theo Điều 17 của Thông tư 92/2015 / TT-BTC).

- Khi cho, thừa kế quyền sử dụng đất:

Theo điểm c, khoản 1 và khoản 4, Điều 16 Thông tư 111/2013 / TT-BTC. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ quà tặng và thừa kế bất động sản (nhà và đất) được tính như sau:

Thuế TNCC = Giá trị quyền sử dụng đất (dựa trên Bảng giá đất) x 10%

Lưu ý: Không phải ai nhận chuyển nhượng, tặng cho cũng phải nộp thuế

5.3. Lệ phí trước bạ

Căn cứ vào Điều 5 Nghị định 140/2016 / ND-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/ND-CP. Lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0.5%

Cụ thể, giá để tính lệ phí trước bạ đất là giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

5.4. Các khoản phí khác

Lệ phí thẩm định tài liệu, lệ phí cấp giấy chứng nhận,... Các loại phí và lệ phí này được quy định bởi Hội đồng nhân dân tỉnh. Do đó mỗi tỉnh và thành phố có mức giá khác nhau.

6. Không sang tên Sổ đỏ sẽ bị phạt tới 20 triệu đồng

Theo khoản 2, Điều 17 Nghị định 91/2019 /NĐ-CP. Trong trường hợp chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký thay đổi. Xử phạt hành chính sẽ như sau:

- Ở các khu vực nông thôn:

+ Phạt tiền từ 1 đến 3 triệu đồng nếu trong vòng 24 tháng sau khi hết thời hạn, không đăng ký thay đổi.

+ Phạt tiền từ 2 - 5 triệu đồng nếu quá 24 tháng sau khi hết thời hạn mà không thay đổi đăng ký.

- Ở khu vực thành thị:

Mức phạt cao gấp đôi so với trường hợp tương ứng ở khu vực nông thôn (mức cao nhất là 10 triệu đồng / lần vi phạm).

Tiền phạt cho một tổ chức là gấp đôi tiền phạt cho một cá nhân. Theo đó, mức phạt đối với các tổ chức ở khu vực thành thị là 20 triệu đồng.

* Người bị phạt là ai?

Theo khoản 4, Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Trong trường hợp chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng quyền sử dụng đất mà không đăng ký thay đổi đất. Người bị xử phạt là người nhận quyền sử dụng đất (người mua, người tặng cho, người thừa kế).

Kết luận: Trên đây là tất cả các quy định về thủ tục sang tên Sổ đỏ năm 2020. Để sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Các bên phải có đủ điều kiện. Phải công chứng hoặc chứng thực, khai nộp nghĩa vụ tài chính và nộp để đăng ký biến động (nộp đơn sang tên).

Nguyễn Trung


Tin cùng chuyên mục

6

Những quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản bạn cần biết để không phạm sai lầm

1/17/2020 5:03:23 PM

6 Quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam được áp dụng trong thời gian qua...

6

Những quy định mới về chính sách bất động sản trong năm 2020

1/14/2020 10:21:26 PM

Ngày nay, hoạt động kinh doanh & đầu tư bất động sản đang dần chiếm lĩnh thị trường kinh tế Việt Nam...